对于现代仓储物流企业而言，主要存在两种业态或经营模式：仓储功能型服务、仓储物流地产。简单而言，仓储地产商主要从事仓库的建设、出租和物业管理等；仓储功能型服务商则利用自建或租赁的仓库和土地为社会提供服务。两者盈利模式有差异，前者主要收取租金和物业管理费等；后者更多情况下还有仓储费、服务费及其他各种衍生服务的费用。

        (1)对于仓储功能型服务，又可分类为仓储、仓储服务及其他。现代仓储企业的仓储功能型服务不再局限于对仓库的管理，而是要做供应链上的流通加工中心、配送中心、分拨中心和各类增值服务中心，而加工、配送、装卸、质押监管、各类相关增值服务我们称之为“仓储服务”，或者“仓储衍生服务”，社会对于这类服务的需求要数倍于简单的仓储。

从行业协会提供的数据来看，“仓储服务”增长很快。中国仓储协会对2010年全国骨干仓储物流企业经营情况做过些资料的统计：从152家提供主营业务收入的企业来看，2010年收入同比增长了68.5%，从单列分项收入来看，包括装卸收入、质押收入、配送收入、加工包装收入、仓储收入，其中质押收入同比增幅达72.2%，而配送业务收入增幅也达到28.4%，主要是由于监管贷款额与配送量大幅增长。

        (2)对于仓储物流地产，我国已进入物流业的快速增长期，物流业的扩张必然要求物流地产等配套设施的建立和完善。中国物流地产市场已开始蓬勃发展，阿里巴巴2011年初便宣布斥资千亿元涉足物流地产，主要投资在仓储环节。“物流国八条”对物流用地的利好政策使物流仓储地产成为了新的投资热点，物流仓储地产前景明朗。

        物流地产主要通过土地和物业的增值、租金、物业管理费、物流配套服务等盈利，平均回报率约为8%-12%。以租金为例，租金是物流地产模式获得收益的主要途径之壹。据中国仓储协会披露，2010年我国通用仓库需求总面积为7.01亿平方米，而实有仓库面积仅为5.5亿平方米。供需指数均小于1，表明全国主要城市仓储设施处于供不应求的状态，租金水平总体将呈上升趋势。

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